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【大纪元2013年11月23日讯】（大纪元记者王岳多伦多编译报导）当购买投资物业时，有很多种方法来确定产权所有人。由于每个投资者的情况各不相同，这意味着没有任何一种投资方案适合于所有投资者。如何「因地制宜」根据各自的情况，制定适合自己的方案，正是本文讨论的主要内容。

首先，无论是选择个人还是公司持有房产，都各有利弊，所以要考虑多种因素，找到更适合自己情况的方法。

公司持有出租物业的主要好处之一是股东对于物业的责任是有限的。

「这意味着，一般而言，股东不对公司的债务承担责任，」在Schwartz Levitsky Feldman公司的首席专业会计师斯科姆（Richard Scheim）说：「然而，假如个人持有出租物业，持有人将对物业产生的债务负责。」 如果出租物业造成了经济损失，而该公司又没有其它的收入，亏损一般都留在该公司。相反，如果个人拥有出租物业，损失的钱可用于抵减个人收入的所得税。

以公司的名义持有物业可能是相当昂贵的。 「註册公司是要花费的，另外每年的经营费用，如财务报表及报税等等，都会增加经营成本。」斯科姆说 ，「个人註册持有的物业比公司简单得多。」

对于个人持有的财产，收入和支出直接以个人名义报税，因此省下了税务的申报和管理成本。「个人持有的出租物业挣了钱，也增加了个人的註册退休储蓄计划（RRSP）供款限额，但如果损失了钱，RRSP也会相应减少。」 斯科姆说。

其次，在确定财产的所有权是个人所有还是公司所有之前，一定要瞭解不同所有权对纳税影响。

「把一般的住宅出租物业放在公司名下并不怎么省税，」 斯科姆说：「住宅出租物业的收入一般被认为是被动的收入，公司的被动收入的税率基本上与个人收入高税率部份相同。」 不过，他补充说，在某些情况下，当住宅物业产生的收入被视为主营业务收入时，企业可以享受较低的企业所得税税率。

第三，还要瞭解有关住宅出租收入与物业相关的税收减免的细节。

斯科姆说：「房子和地的价值是要分开的。因为房子的价值可以根据使用寿命来抵税;但土地成本不可以。」

在维修和翻修方面，并不是所有的支出都一样。「翻新物业时，要计算如何将花费抵税，」 斯科姆说：「有些花费可以当年扣减，而另外一些则必须逐年扣除。例如如果支出被用来改善房子的状况，那么就要在以后受益的几年里逐年递减。」

公司可以通过资本成本抵税的方法扣除房子的折旧费，业主可以此减轻他们的税务负担。

「但资本成本抵税可能会造成非常棘手的问题。因为一方面，资本成本抵税可以降低你的净收入，同时降低你的房屋成本；但当你卖房子的时候，你往年的减税额会以资本税的方式上交回税务局。」斯科姆说。

「特别是对于那些初次涉足房产出租投资的人来说，决策前一定要谘询专业人员，三思后行。」斯科姆说。◇

（责任编辑：文凤）

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