我2012年寫過一篇文章《自住加分租的現金流實例計算》，當時的“馬前炮”可以說100%全部兌現。那位收入很一般的客人（也就年薪4萬）當時幸虧聽了我的話，堅決借錢買房（首付也大部分是借的），沒有繼續租房，房子現在已經漲了20多萬，就相當於有了個人資產20多萬。靠她那點死工資，得猴年馬月才能攢錢攢出20多萬來啊。
所以不誇張地說，那位客人當時做了她一生中最正確的一個投資決定。當然也不止她，前幾年，我的很多客人聽了我的建議，在我推薦指導下買房投資的，該投資房都普遍增值二、三十萬了。
《自住加分租的現金流實例計算》的原文放到3年後依然正確，現部分載錄如下：
“我前兩篇文章猛烈抨擊租房子，大力宣揚買房尤其是買自住房的好處。其實我最近這幾年也是身體力行，沒錢也要想辦法借錢去買房，同時一直堅定地勸告身邊所有的朋友：租房子的趕緊買房子，住小房子的趕緊換大房子，不想換房子的就投資房子。
作為多倫多房市的強硬看漲派，我首先認為多倫多房價中長期看仍然會有很大幅度的上漲空間，在多倫多買房是普通人積累財富的最佳途徑。同時按照多倫多目前的租售比和房貸利率來仔細算算經濟賬，幾年下來，買房比租房會省下不少錢，所以即使房價萬一沒漲，買房仍然比租房花費少。
況且不買房子就得租房子，在住上怎麼地都是要花錢的，而且花費不少，雖說還有租廉租屋或者流浪街頭住大街上不花錢等選擇，但那是有更高昂代價的，普通人不到萬不得已，不會省那個錢。多倫多的租金不便宜，就更顯出買房的合算了。
對于收入不是很高，買房子自住經濟壓力比較大的人士，不妨考慮自住加分租，即儘快從租房子幫別人供房的角色轉換到房主、地主的角色，通過房子積累一生中最大的資產。租房子的租金那是潑出去的水，到頭來什麼也撈不著，而房主維持房子花的每分錢都是為自己的畢生財富添磚加瓦，主觀能動性極高，非常有盼頭，前途是光明的，只要堅持住，這非常適合我們中國人的特點。
這是最近我剛幫一個客人買房自住加分租的實例，她來多倫多3年了，單身，做個初級會計的工作，工作穩定，但收入很一般，跟人合租個公寓，分攤下來連車位每月要付650塊錢，這個公寓還有蟑螂，電梯經常壞，治安也不好，幾個月前收到信居然還要漲房租。在我的大勢分析和現金流計算下，她下決心買房。首付不夠，就想辦法借，中國人信用好，其實在北美很吃得開，只是很多國人腦筋還沒開竅，就知道賺錢省錢攢錢，不知道借錢。當然想通要借錢了，還要知道怎樣借錢，借錢也是門學問。
按照我一貫的買房加投資的思路，對於家底一般，啟動資金不多的買房者，選房要兼顧出租租金和升值潛力的兩項基本要求。我幫客人買了一個區不錯，交通非常方便，出租、分租很容易，屋內房間比較多，占地比較大的獨立屋，買價大約70萬。屋內1樓2樓加地下室總共7個房間都可出租，客人自己住1間（市場租金是 500），其餘6間都出租，7間房總共租金是3450塊。
下面是這個自住加分租房子的現金流分析：
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房貸金額 |
$510,000 |
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固定房貸利率 |
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貸款年限（年） |
30 |
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房貸月供 |
$2,062 |
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平均每月地稅 |
$337 |
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平均每月水電氣 |
$400 |
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每月房屋保險 |
$70 |
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每月供房帳面支出 |
$2,869 |
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房貸月供中平均每月含的本金 |
$962 |
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房貸月供中平均每月含的利息 |
$1,100 |
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平均每月供房實際成本 |
$1,907 |
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分租的每月租金（含空置率4%） |
$3,300 |
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每月積累的淨值現金流 |
$1,393 |
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出租回報 |
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2年多下來，現在回頭看，分租房子是沒有一帆風順的，中間時不時會有些麻煩，老房子維修也花了點錢，但操心還是值得的，回報非常可觀，尤其房產增值是絕對超級可觀！
我一直說買房自住加分租適合底子薄的初級房產投資者，如果有了一定底子，就不用多間房分租了，直接整棟出租，少掙點操心錢，去靠房產增值賺大錢。
這個投資房2年半的毛投資回報率有大約150%，有的讀者擔心我廣告裡面公開說的8%年投資回報率不容易達到，看看實例就知道“保八”對於多倫多的房產投資是多麼容易達到。
對於專業房產投資者，不會滿足於2年半毛投資回報率150%的，怎樣再增大投資回報率，請看下文。
