【大紀元記者程木蘭採訪報導】紐約市是世界上最穩定的房地產市場之一，既具高度透明性，槓桿負債比率相對也低。因此，一直是投資客尋找投資房地產的熱門點，即使不一定打算搬到紐約居住的國際投資人也熱衷於此。
Rutenberg Realty NY房地產公司經紀人陳偉明（WeiMin Tan）是紐約專為富裕買家服務的專業經紀人之一，特別是在協助國際買家在曼哈頓做房地產投資方面十分精通。他在接受《大紀元》記者採訪時表示，曼哈頓房產每年增值率10～12%，這算保守估計。在好的年份（如2013年），他的很多客戶公寓房增值了15～20%，跑贏整體房市。他強調，選對公寓房是關鍵：得找對的地點，選擇對的公寓樓，並在公寓樓內選擇對的公寓戶。
偉明稱，他經手的國際買家有一半是全現金支付，另一半採用貸款融資，兩者各有好處。買家全現金支付容易取得談判優勢，而貸款融資則有資金槓桿收益。他解釋，在美國有30年按揭貸款的選項，這意味著30年分期付款來支付固定房貸。
而在亞洲多採用變動利率，5年後支付的分期付款和今天支付的金額不同。曾任花旗銀行管理$5億資金的偉明提到，買家若選擇貸款融資，建議頭期款支付40～50%，以達到每月收支平衡的現金流，即租金收入可以支付房貸、共同費用、稅金、保險等費用。
中國買家的偏好
偉明表示，他目前的國外客戶華人約佔40%。先前僅佔10%。依他的經驗，中國買家來紐約買房常問起的是熱門觀光地段，如華爾街、第五大道、中央公園附近。但他解釋說，遊客多不應該是買房的決定性因素。房產增值與租金收入是靠當地市場驅動的。他們的租客與最終賣房時的買家都由紐約當地的市場決定。
目前，紐約市房產交易約70%買家是紐約當地人。購買渡假或自住型公寓的買家多選擇上西城、翠貝卡、炮臺公園等，根據買家個人對各社區不同的喜好而決定。近期，投資型買家則多選擇了蘇活（SOHO）、翠貝卡（Tribeca）、中城東區（Midtown East）等。這類買家買房決定取決於升值潛力和租金回報率。但這也往往取決於買家決定出手購買時的待售房供應情況。
偉明表示，他們每天會查看曼哈頓100多棟公寓樓的供應情況。來自中國的買家多偏好新穎現代的建築，當然，這些建築具備如健身房等較好的公共設施也是原因之一。此外，這些公寓增值也較快。
美國經紀人v.s.亞洲經紀人
偉明提到，在紐約乃至整個美國，查看待售房產的清單許可權是開放給所有經紀人和一般的民眾的。經紀人是通過經紀人系統取得求售庫存清單，而一般民眾是則可通過訪問Trulia或StreetEasy等網站獲得資訊。因此，美國買方經紀人的價值在於過濾和推薦合適的房產給買家，並於交易時代表買方的利益。
而在亞洲，房產經紀人只推銷自家承接代理的房源，因此買家需要多接觸不同經紀人以便查看不同的待售房產。且在大多數國家，經紀人僅代表賣方利益或充當雙重代理，有的甚至不代表任何一方，只是純粹的仲介。紐約現在許多房產經紀人開始結合物業管理，為客戶做售後服務，幫助國外買家將公寓租出去。這包括篩選租客、審核財務等。在紐約若要驅逐不繳房租的房客，需耗費6～9個月的時間。
偉明和紐約JGR房產經紀創辦人蘭多夫（Jarrod Randolph）近期接受紐約《商業內幕》採訪時，還為國際買家提供了以下幾點建議：
了解最理想的價格
最理想的價格並不意味著最好的交易，關鍵是要明白投入資金的價值。超高淨值財產的富人可以購買$2000萬以上的公寓作為他們來紐約時短暫停留的住處。但這類買家最主要目的是可對沖押注這個市場。蘭多夫解釋：他們希望未來3～5年內公寓價值是購買時的1.5倍以上。這類買家有時會讓自己的公寓空置好幾個月。但絕大多數投資者購買公寓是為了出租，或是轉手出售賺取差價。
偉明舉例說明：若以出租為目的，$350萬可以在曼哈頓購買1臥或2臥的豪華公寓房。一般1臥房的租金是$4,000左右。當然，較昂貴的公寓將收得較高的租金，較便宜的公寓租金也較便宜。但是，想要出租太過昂貴的公寓就有點困難，畢竟願意一個月花費$15,000租用一間臥室的租客太少。
蘭多夫建議，如果你想要投資出租房，$200萬至$500萬價格範圍內的1臥或2臥的公寓房是最好的投資。蘭多夫還提到，2臥至3臥房公寓的租金收入，以每平方英尺單位計價回報是最高的，因為可以同時出租給多位租客。
研究公寓大樓和開發商
如果你打算購買一套共管公寓（Condo），了解這棟建築的開發商與其過去的記錄是很重要的。蘭多夫認為，除了查詢經紀人意見外，還得自己做功課：了解他們過去的建案，他們承建的產品表現如何等。這些有助於解答你是否買到高品質產品的疑惑。
如果想買合作公寓（Co-op），則需查詢一切有關合作公寓管理會和未來可能的變化。了解管理會是否會改變不許養寵物等的規定，或者是否有計畫整修裝潢大廳等。這將涉及分擔大筆花費，可能會影響你投資的報酬率。
了解周邊社區
房產地點很關鍵。但投資曼哈頓不需要太過擔心，特別是這裡的許多街區已是久負盛名了。
但作為國際買家而言，若打算讓公寓容易出租，購買前最好對附近街區有所了解。與其鎖定熱門時尚街區，不如靠近地鐵站、乾洗店、食品雜貨店、美容沙龍或零售購物店的便利社區。
蘭多夫總是會建議他的國際客戶親自到現場勘查一下：「如果是第一次投資紐約房產，你需要去實地查看所選公寓。可能的話，最好去感受一下附近鄰里環境，確保公寓房沒有隱藏任何缺陷，並查勘整棟公寓大樓的實際狀況。」
若是真的沒辦法親自查看公寓，就請位值得信賴的經紀人代你去查看。蘭多夫說，他90%的國際客戶都會到現場看看；但也有人沒來紐約，只看了平面圖，並由經紀人告知周圍環境，就可以決定購買與否了。
偉明也觀察到，目前的科技技術已經使國外買家幾乎不用親自到現場就可以查看公寓樓與附近環境。他的一些客戶只是到紐約來辦交屋手續，有的人甚至都不曾來過，透過社群媒體，就可以會談並傳送視頻、文檔等。
雖然偉明和蘭多夫都是代表富有外國買家的經紀人，不過上述的建議也絕對適用於想在紐約置產的一般投資人。◇
（責任編輯：芮蕾）
