【大紀元2014年02月21日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）多倫多的上空，近年來到處是施工起重機，許多不禁擔心，加國房市正處於泡沫邊緣，房市崩盤似乎即將到來。去年12月，央行報告特別提到，多市共管公寓樓市可能會出現大幅調整，還有可能波其它房市，從而嚴重震盪地產經濟。
購樓熱情擋不住
聯邦財長范赫提多年來也一直憂心多市共管公寓樓市過熱，他在前年4月曾對環球郵報說，自己經常聽到公共公寓開發業內人士抱怨，有些開發商根本沒計劃，只是一味建、建、建，只到沒人買才肯罷手。
的確，RealNet數據顯示，過去10年多倫多共管公寓樓市一片紅火，新樓價格飆升了70%多，令投資者興奮不已。但近年來樓市卻不那麼令人振奮：交易量已連續下滑2年，市場還有1.8萬套尚未找到買家，雖仍有大量新樓項目不斷湧入市場，但樓價漲幅幾乎停滯。
29歲的皇銀風險經理哈比布扎德（Babak Habibzadeh）2年前，購買了自己的第一套共管公寓，用於出租，自己和父母同住。由於出租回報令人滿意，最近他又花36萬購買了市中心一個601尺的1加1小居室。他說，無論是自住，還是出租，都是一項不錯的投資。
正是大量像哈比布扎德這樣的買家和CentreCourt這樣的開發商，堅定的支持著多市的樓市，堅信市場還遠未飽和。
CentreCourt開發公司總裁霍夫曼（Andrew Hoffman）說，一方面，越來越多的年輕職業人士希望能在市中心生活，另一方面單屋和出租公寓開發日益下滑，都說明共管公寓開發正好滿足城市住宅市場需求。
去年11月，環球郵報記者有幸被霍夫曼邀請列席CentreCourt 公司Core Condos共管公寓項目的開發會議，對共管公寓項目從立項到真正開發的整個開發過程有了更直接的第一手認識，同時也揭示了全國共管公寓市場紅火背後的真正經濟驅動力。
找地皮位置和價格第一位
CentreCourt公司總裁霍夫曼在建立自己的公司之前，在Menkes開發公司效力21年，並一路爬到執行長的位置。公司副總裁是29歲年輕有為的哥倫比亞商學院MBA高材生維拉尼（Shamez Virani），Core Condos項目是2人聯手後的第4個項目。
和此前3個項目一樣，項目第一步是找地，找地過程中，地理位置和價格是第一位，因為這2項直接關係到項目成本和開發商及投資者回報。看了50塊地後，終於敲定市中心Eaton 購物中心和瑞爾森大學附近的Shuter街上的一塊地。
這塊地的原主人是有著28年購物中心開發經驗的菲德曼（Bruce Feldman）。菲德曼2011年買下這塊地時，就打算將它開發成共管公寓。和市府幾經談判後，菲德曼最終決定項目總樓層為24層，同意保留臨街鎮屋的喬治建築風格，替換舊樓的出租公寓，為市府提供160萬用於當地改造，以及留足80多個停車位。
但因多倫多共管公寓獨自開發風險大，菲德曼希望找其它開發商合作。此時，霍夫曼找上門，兩人一拍即合。霍夫曼同意按菲德曼當初買地的1000萬原價買下地皮，並將部份開發利潤分給他。
資金來源
去年11月雙方達成交易後，CentreCourt項目開發組立即行動起來。霍夫曼決定項目規劃、設計和單元發售在3個月內完成，因為每耽誤一分鐘，就會使投資者年回報受損，最終為此買單的還是買家。
多倫多的共管公寓項目開發中，開發商通常只承擔一小部份成本，其它大部份成本來自那些願意為幾年後才能入住的公寓支付大筆首付的買家。Centre Court項目也不例外。
以Core Condos為例，項目總成本為6500萬，CentreCourt初期從第3方籌資520萬，其中一半用於購買地皮，其它成本則來自開發商及其合夥方（通常為機構投資者），直到項目開工。
施工資金通常來自銀行貸款，通常占總資金成本的一半多。但要獲得銀行貸款，銀行通常要求開發商至少成功預售75%的單元，而且買家首付還得至少為20%。開發商和機構合夥人還得為貸款的3分之1或以上提供保證。
吸引機構投資方不難
由於霍夫曼的此前幾個項目都很成功，為機構投資合夥方帶來20%以上的年投資回報，業內信譽極佳，吸引像DREAM CMCC Capital基金這樣的不畏懼外界流言的優質投資者一點都不難。DREAM執行長庫珀（Michael Cooper）說，現在人口大量湧入多倫多，加上單屋項目開發少，人們總得找房子住，因此多屋式住宅肯定吃香。
數據顯示，2008-2012年期間，多倫多每年平均近2.04萬套共管公寓開工，目前新樓供應遠超潛在人口增長。
加拿大按揭經紀協會首席經濟師唐寧（Will Dunning）說，未來幾年多倫多年需1.28-1.58萬套公寓，但因10多年前公寓開發滯緩，再加上未來需求強勁，開發速度有可能放緩，因此未來樓市不會崩潰。
但也有投資者退出，如投資CentreCourt前2個公寓項目的波士頓Alcion Ventures地產基金總裁茲也夫（Martin Zieff）透露，近年多倫多共管公寓投資利潤較北美其它地區薄，市場開始減緩，因此於2011年就已經決定停止投資多市共管公寓。
設計新潮 吸引年輕人
經過室內設計、建築設計、機械工程設計、結構工程設計和電氣設計等多個設計顧問組3個月的共同合作，最終敲定項目大樓內共設3部電梯，20%單元為單間，25%為2居室，其餘為1居室或1加1居室（最小單元面積僅390尺，還不到郊區一個主臥的面積），所有廚房和衛生間都保留同樣尺寸，方便大量批發進貨。
此外，還針對年輕消費群體喜好，留置24英吋內置洗碗機（24英吋比18英吋價格更便宜），同時留置飲料咖啡吧、瑜伽健身房、游泳池、影院和室外篝火區等公共娛樂休閒設施。
預售火爆 令人尖叫
在項目起名上，項目開發組也是頗費心機，最後決定就叫Core Condos，以強調其市中心的地理優勢。名字敲定後，開始品牌和市場推廣。經過探討，決定單間起價為30大幾萬，2居室售價77.5萬。
和其它開發商為鉑金房產經紀提供優先權不同，Core Condos接受任何房產經紀工作表，目的就是想儘快售出。今年1月3日項目推出5天內，霍夫曼就和維拉尼兩人分配好了單元。到週日上午，就有80%單元成功售出。看到形勢一片大好，項目組決定將每個單元價格再提1萬元，到週末時，近85%單元售出。
在目前大多數人都不看好共管公寓的情況下，Core Condos項目從買地到幾乎所有單元成功售出，只花了短短近10週時間，而且是在1月初人們都還沉浸在節日慵懶氣氛中的極端淡季情況下，就成功預售所有單元，這一成績令所有人都大吃一驚。◇
(責任編輯：文鳳)